Когда экспертиза проектной документации обязательна, а когда — нет?

Прохождение экспертизы проектной документации — обязательное условие для получения разрешения на строительство в большинстве случаев. Однако законодательство предусматривает ряд исключений, когда экспертиза не требуется. Для застройщика и технического заказчика важно понимать, в каких ситуациях прохождение экспертизы обязательно, а когда возможно обойтись без неё. Особенно это актуально в Краснодарском крае, где действует усиленный контроль за объектами капитального строительства в сейсмически опасных и густонаселённых районах.

Когда экспертиза обязательна

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, проектная документация подлежит обязательной государственной или негосударственной экспертизе в следующих случаях:

• Строительство объектов капитального строительства, если строительство осуществляется за счёт бюджетных средств любых уровней.
• Строительство или реконструкция объектов, влияющих на безопасность, включая здания высотой более 100 метров, объекты с массовым пребыванием людей, а также те, что расположены в сейсмоопасных зонах.
• Объекты, подлежащие техническому учёту и регистрации, если они расположены в пределах территорий с особыми условиями использования (ОКН, санитарные зоны, прибрежные участки и др.).
• Объекты, подлежащие обязательной оценке воздействия на окружающую среду — при определённых видах деятельности, регламентированных природоохранным законодательством.
• Строительство в сейсмически активных районах — в том числе на территории Краснодарского края, где балльность превышает 7 по ОСР-2016 (Сочи, Туапсе и др.).

Когда экспертиза не требуется

Законодательство предусматривает ряд случаев, когда прохождение экспертизы проектной документации не обязательно. Однако даже при формальном отсутствии такой необходимости стоит учитывать, что органы местного самоуправления могут потребовать дополнительную проверку в рамках разрешительной процедуры.

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — при соблюдении всех параметров (не более 3 этажей, не выше 20 метров, один жилой дом).
• Объекты, не являющиеся капитальными строениями — навесы, временные сооружения, киоски, павильоны.
• Реконструкция, не затрагивающая несущие конструкции и инженерные системы — только при условии подтверждённой технической экспертизы состояния объекта.
• Малые объекты частного назначения — гаражи, хозблоки, приусадебные постройки (вне охраняемых зон и без подключения к инженерным сетям).
• Проекты, прошедшие типовую проверку или повторное использование — если проектная документация уже получала положительное заключение экспертизы и не требует изменений.

Пример из практики

Застройщик планировал строительство трёхэтажного апарт-комплекса на территории Адлерского района города Сочи. Поскольку здание предполагало наличие встроенного подземного паркинга, общие площади превышали 1500 м², а участок находился в зоне с сейсмической активностью 8 баллов, экспертиза проектной документации оказалась обязательной. На первоначальном этапе заказчик ошибочно подал документы на получение разрешения без заключения экспертизы. Органы градостроительства вернули заявление, сославшись на нарушение требований ГрК РФ и региональных положений. После прохождения экспертизы по негосударственной линии и устранения замечаний, разрешение на строительство было получено в установленном порядке.